Ajankohtaista | lokakuu 2026
Asunto-osakeyhtiölain muutokset tulevat voimaan 1.10.2026. Uudistus tuo taloyhtiöille selkeämpiä toimintakeinoja esimerkiksi lyhytaikaisvuokrauksesta aiheutuviin haittoihin, jatkuviin häiriöihin, osakkaiden tietopyyntöihin ja huoneistokäynteihin.
Hallituksen ei tarvitse opetella lakia ulkoa. Nyt on kuitenkin hyvä varmistaa yhdessä isännöitsijän kanssa, että taloyhtiön toimintatavat, asiakirjat ja vastuut vastaavat muuttuvaa lakia.
Lyhytaikaisvuokraus ei muutu taloyhtiöissä kielletyksi. Jatkossa taloyhtiö voi kuitenkin puuttua aiempaa selkeämmin tilanteisiin, joissa toistuvasta lyhytaikaisvuokrauksesta aiheutuu asuinkäytöstä poikkeavia kustannuksia tai muuta vähäistä suurempaa haittaa.
Kyse voi olla esimerkiksi:
Ratkaisevaa on, että haitta on todellinen ja pystytään yhdistämään tiettyyn huoneistoon. Pelkkä epäily tai kielteinen suhtautuminen lyhytaikaisvuokraukseen ei riitä.
Jos taloyhtiössä esiintyy häiriöitä, hallituksen kannattaa sopia etukäteen, miten tapahtumat kirjataan. Dokumentoinnista tulisi käydä ilmi, mitä on tapahtunut, milloin haittaa on ilmennyt, mitä kustannuksia tai häiriötä siitä on aiheutunut ja miten asiasta on aiemmin viestitty.
Huoneiston toisen käyttöön antaneen osakkaan on myös huolehdittava, että hänellä on tarvittavat tiedot huoneiston käyttäjästä. Taloyhtiö voi pyytää tietoja esimerkiksi vahingon tai häiriötilanteen selvittämistä varten. Oikeusministeriön mukaan uudistus selkeyttää lyhytaikaisvuokrauksen pelisääntöjä ja vahvistaa taloyhtiöiden keinoja puuttua häiriöihin.
Huoneiston ottaminen taloyhtiön hallintaan on edelleen järeä toimenpide, jota käytetään vasta silloin, kun lievemmät keinot eivät riitä.
Hallintaanoton perusteita täsmennetään. Hallintaanotto voi liittyä esimerkiksi jatkuvaan häiritsevään elämään, terveyttä tai järjestystä koskevien velvoitteiden rikkomiseen tai näihin rinnastuvaan erittäin painavaan syyhyn. Myös lyhytaikaisvuokrauksesta aiheutuvat riittävän merkittävät haitat voivat jatkossa muodostaa hallintaanoton perusteen.
Päätöksen hallintaanotosta tekee yhtiökokous. Ennen sitä hallituksen on varmistettava, että:
Varoitus ja yhtiökokouksen päätös voidaan jatkossa antaa tietyin ehdoin tiedoksi myös sähköisesti. Tiedoksiannon on tapahduttava tavalla, joka voidaan myöhemmin luotettavasti todentaa.
Osakkaan tiedonsaantioikeus omaa huoneistoaan koskeviin asiakirjoihin vahvistuu. Osakas voi pyytää jäljennöksen yhtiöllä olevasta asiakirjasta, jos se vaikuttaa hänen oikeuksiinsa, velvollisuuksiinsa tai mahdollisuuksiinsa arvioida huoneiston käyttöä, kunnossapitoa tai kustannuksia.
Pyyntö voi koskea esimerkiksi:
Muutos korostaa järjestelmällisen asiakirjahallinnan merkitystä. Huoneistokohtaisten raporttien, ilmoitusten ja korjausasiakirjojen pitää löytyä kohtuullisessa ajassa.
Samalla on huolehdittava tietosuojasta. Osakkaalle ei tule luovuttaa muiden henkilöiden tietoja silloin, kun ne eivät ole asian käsittelyn kannalta tarpeellisia. Yhtiö voi myös periä jäljennöksestä hallituksen vahvistaman kohtuullisen maksun.
Taloyhtiöllä voi olla tarpeellinen syy päästä huoneistoon esimerkiksi rakennuksen kunnon tarkastamista, korjauksen tekemistä tai työn valvomista varten. Käynnistä pyritään aina ensin sopimaan osakkaan ja huoneiston haltijan kanssa.
Jos sopivaa aikaa ei saada sovittua heistä johtuvasta syystä, käynti voidaan tietyin ehdoin järjestää ennalta ilmoitettuna ajankohtana. Osakkaalle ja huoneiston haltijalle on annettava riittävästi aikaa vastata yhteydenottoihin.
Jos huoneistossa käydään ilman yhteisesti sovittua aikaa, huoneistoon jätetään tieto:
Muutos ei anna taloyhtiölle vapaata oikeutta mennä huoneistoon. Käynnille pitää aina olla konkreettinen ja lain tarkoittama peruste. Hallituksen ja isännöitsijän kannattaa sopia, kuka hoitaa yhteydenotot, miten ilmoitukset toimitetaan ja miten käynti dokumentoidaan.
Uudistuksessa täsmennetään myös sitä, mitkä rakennuksen osat kuuluvat taloyhtiön ja mitkä osakkaan vastuulle.
Taloyhtiön vastuulle kuuluvat lain mukaan muun muassa huoneistojen rakenteet, eristeet, ikkunat ja rakennuksen perusjärjestelmät. Huoneistossa olevat altaat eivät lähtökohtaisesti kuulu yhtiön vastuulle.
Osakas vastaa puolestaan oman muutostyönsä kunnossapidosta ja muutostyöstä myöhemmin aiheutuvista ylimääräisistä kustannuksista. Siksi muutostyöilmoitukset, suunnitelmat ja valvontatiedot kannattaa säilyttää huolellisesti koko rakennuksen elinkaaren ajan.
Taloyhtiön oma yhtiöjärjestys on kuitenkin aina tarkistettava. Siinä voidaan määrätä kunnossapitovastuusta laista poikkeavalla tavalla.
Myös vain osaa huoneistoista hyödyttävien uudistusten kustannusten jakamiseen tulee tarkennuksia. Muutos helpottaa esimerkiksi sähköautojen latauspisteiden kustannusten kohdistamista niille huoneistoille, jotka hyötyvät uudistuksesta. Päätöksenteossa on silti noudatettava lain edellytyksiä ja osakkaiden yhdenvertaista kohtelua.
Käykää seuraavassa hallituksen kokouksessa yhdessä isännöitsijän kanssa läpi ainakin nämä käytännöt:
Kaikkea ei tarvitse ratkaista yhdessä kokouksessa. Tärkeintä on tunnistaa päivitettävät käytännöt, nimetä vastuuhenkilöt ja sopia, mihin mennessä muutokset tehdään.
Lakimuutos ei tarkoita vain uusia sääntöjä. Se antaa taloyhtiölle selkeämpiä toimintatapoja tilanteisiin, jotka ovat aiemmin voineet jäädä epäselviksi tai pitkittyä.
Kun asiakirjat löytyvät, häiriöt dokumentoidaan ja vastuista on sovittu etukäteen, hallituksen ei tarvitse alkaa selvittää menettelyä vasta ongelmatilanteessa.
Oma isännöitsijä auttaa arvioimaan, mitä lakimuutos tarkoittaa juuri teidän taloyhtiössänne. Luotsin talotiimi huolehtii, että tarvittavat tiedot, asiakirjat ja seuraavat vaiheet pysyvät mukana asian käsittelyssä.
Ottakaa yhteyttä omaan isännöitsijäänne. Käydään yhdessä läpi, mitkä toimintatavat tarvitsevat päivitystä ennen muutosten voimaantuloa.
Artikkeli on yleisluonteinen katsaus 1.10.2026 voimaan tuleviin muutoksiin. Yksittäisessä tilanteessa sovellettavat säännökset, menettelyt ja taloyhtiön yhtiöjärjestyksen määräykset on arvioitava erikseen.
Viralliset lähteet:
Isännöinti Luotsi Oy, Elielinaukio 5 B, 00100 Helsinki
Puh. 010 755 6011
Avoinna arkisin:
maanantai-torstai klo 9.00-15.00
perjantai klo 9.00-13.00
